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國際新聞翻譯

    美國樓市失寵,移民和貿易政策不友好是關鍵

  • 第一財經

    發布時間:07-2119:01

    外來投資大幅減少,美國樓市失寵了嗎?

    美國房地産經紀人協會(NAR)日前公布的一份報告顯示,截至2019年3月底,過去的一年中,海外投資者在美國購入的住宅房産總值約779億美元,與上一年相比減少了36%,與兩年前相比跌幅接近50%。

    海外資金對美國樓市的興趣明顯下滑,不少沿海城市的房價下跌,新建的公寓長時間空置。紐約、邁阿密及不少加州城市的高端房産市場也在不同程度上受到波及。

    美國媒體認爲,近期美國總統特朗普的反移民言辭以及強勢美元使得美國對海外投資者不再友好。

    美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学院院长杜兰顿(Gilles Duranton)在接受第一財經记者采访时表示:“显然,自2016年以来美国对外国人的欢迎程度减少了许多,这是不容忽视的因素。一个富裕的印度家庭如果认为自己有可能被拒绝入境,那么他们就没有多少理由在纽约买房。”

    该学院房地产学副教授基斯(Benjamin J. Keys)在接受第一財經记者采访时也表达了类似观点:“外资投资大幅下降可能是由多种因素造成的,但现任政府在移民和贸易方面的相关政策(所造成的影响)不容忽视。”

    海外投資者對持有美國房産失去信心

    NAR這份名爲《2019年美國住宅房地産國際交易概況》的報告顯示,2010年起,海外投資者在美國住宅市場上的投資額爲660億美元。此後逐年增長,在2017年達到了1530億美元,創下了史上最高紀錄,但之後便一路下滑。

    據NAR統計,2018年4月至2019年3月間,外國買家在美國投資的住宅房産總額約爲779億美元,與上一個統計周期的1210億美元相比,下跌了36%。同期外國買家的成交數量也從266800個下降到183100個,減少了31%,僅占美國住宅銷售總額的3%。

    報告還顯示,購買美國房産的外籍人士之中,60%擁有美國的長期簽證許可。作爲一個整體,他們購買房産的成交價格中位數爲280600美元,高于美國市面上所有房屋售價的中位數(259600美元)。

    由于稅法寬松、氣候宜人,佛羅裏達州吸引了20%的外國買家,加拿大人尤其熱衷在這裏買房。其次是加利福尼亞州,獲得了12%的外國買家青睐,是中國買家的首選目的地。排名第三的是得克薩斯州,印度和墨西哥人特別喜歡在此聚居。

    NAR首席经济学家劳伦斯(Lawrence Yun)表示,外国买家在美国楼市的投资减少是很多因素综合的结果,比如全球经济增长放缓、部分国家资本管制、美元持续走强以及待售房屋库存量低等。“然而,下降的幅度十分惊人,这意味着(全球投资者)对持有美国房产的信心在降低。”劳伦斯表示。

    報告顯示,美國市面上的外國買家主要來自中國、加拿大、英國、印度和墨西哥。近兩年,來自這些國家的投資者在美國房産上的投資不約而同地出現了大幅下降。

    全球海外房产中文平台居外网CEO兼董事罗雪欣女士也对第一財經记者证实,中国买家对美国房产的投资热情逐渐下降,过去五个季度的询盘量有四个季度呈下跌趋势。相比之下,中国买家在英国、澳大利亚和日本等竞争市场上的投资更多。

    沃頓教授:降息刺激作用有限

    美聯儲將于7月底宣布降息,基本上已是板上釘釘的事了,唯一的懸念無非是降25個基點還是50個基點。降息在即,抵押貸款利率持續下降,不少美國建築商對未來前景感到樂觀,但就目前來說,美國房地産市場仍在不景氣中苦苦掙紮,新屋開工數已經連續兩個月下滑。

    美國商務部7月17日公布的數據顯示,經季節性因素調整後的6月新屋開工量爲125.3萬套,較5月的126.5萬套下降0.9%,單戶住宅的上漲被多戶建築的大幅下降所抵消。與此同時,營建許可獲批量下跌6.1%至122萬份,跌至兩年以來的最低水平。

    海军联邦信贷协会经济学家弗里克(Robert Frick)表示:“较低的抵押贷款利率并不能刺激住房建筑行业增加建房,技术工人短缺、材料成本高企、可建房土地匮乏,都会持续阻碍产出。”

    通常而言,降息對樓市的刺激作用是顯而易見的,但這次的情況可能會有所不同。

    杜兰顿院长对第一財經记者表示,虽然降息利好楼市,但随之而来的经济衰退危机会削弱投资增长,因此实际效果料将相当有限。

    基斯教授也对第一財經记者表示,相较于上次经济衰退前,当前的住房和抵押贷款市场的处境更为安全,但低迷期可能很快会出现,房地产市场也会随之下滑。

    他認爲,降息肯定會增加購房者的買房動力,但當前利率已經很低,30年抵押貸款利率接近4%,降息的進一步推動作用並不大。另一方面,當前較低的利率也使得美聯儲難以通過再融資的渠道來刺激經濟,因爲許多房主選擇在2015~2016年美聯儲大舉加息前進行了再融資,鎖定了曆史低利率。除非美聯儲再度把利率降到零,否則很難推動市場再融資的浪潮。

    上次危機中的房價暴跌難再現

    美国圣路易联邦储备银行经济学家埃蒙斯(William Emmons)在最近的一份报告中指出,自二战以来,每次美国经济衰退之前,楼市都会率先出现异动,而目前美国楼市的整体走势与最近三次经济衰退之前的表现如出一辙。

    美國最近三次的衰退分別發生在上世紀90年代、21世紀初及2008年,曆史數據顯示,房貸利率在底部反轉一到兩年後,美國經濟就會陷入衰退。埃蒙斯由此推斷,美國經濟下次衰退的起點最早可能在今年第四季度。

    他在報告中寫道:“截至今年5月的獨棟房屋銷售數據證明,全美各地區的樓市依舊疲軟。不過當前的情況並不像上次次貸危機導致的經濟大衰退那麽嚴峻,但與1990年~1991年、2001年兩次經濟衰退期類似。”

    杜兰顿对第一財經记者表示,预测未来总是很困难的,但从监管框架的变化来看,2008年那种级别的危机再次发生的可能性很低,最近美国的房价并未疯狂上涨,城市的建筑活动也没有过剩的迹象。

    基斯也持类似观点,他认为,即使发生经济衰退,也没必要担忧美国房价会出现暴跌。一方面,房价取决于供求关系,经济活动的急剧收缩意味着更多的失业率和更少的潜在购房者;另一方面,房价也取决于杠杆和抵押贷款。目前,美国住房市场的杠杆率低于之前住房市场的鼎盛时期。虽然存在许多低首付款贷款,但承保标准仍然要比2004 ~ 2006年更加严格,几乎在所有情况下都要仔细审查贷款人的收入记录和资产情况。因此,基斯称,如果在经济衰退的情况下,房价会下跌,但是要比2008年金融危机期间的程度轻微许多。

    目前美國哪些城市的房産還有較大投資潛力?杜蘭頓認爲,如果經濟陷入衰退,舊金山、紐約、波士頓等當前房價已經很高的城市,到時候可能會有所下跌,而達拉斯、休斯敦、亞特蘭大等地,由于房價相對不高,同時土地開發限制正在逐漸增加,未來的上漲空間也許更大。

    基斯則表示,從長遠來看,投資房産取決于工作地點和人們想要居住的地方,有許多城市可以滿足這些要求。由于美國長期的經濟前景仍然較爲樂觀,因此更適合做長線投資。不過,他也補充道,短期來看,政策方面並不穩定,“現任政府正在通過其政策阻礙全球投資者(赴美投資)。”

    沃顿商学院房地产和金融学教授沃切特(Susan M. Wachter)在接受第一財經记者采访时则表示,在没有出现经济衰退的情况下,美国房地产市场的繁荣还会持续下去,这是受积极基本面推动的,而非(炒作的)泡沫,因此短期内2008年的次贷危机不会重现。

    (實習記者席悅對本文亦有貢獻)

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